월세 100만 원 받는 부동산 투자 방법 모두 공개합니다!

흑도님의 부동산 투자 강의 내용은?

행크 에듀에서 법인 투자 강의를 하는 흑도 윤상수가 소개돼요.

오늘은 부동산 투자와 월세 통장 그리고 세금 해결 팁을 소개해요.

탄현역 근처 오피스텔 투자 사례를 분석하고, 신탁 공매로 6,900만 원에 매수한 과정을 공유하며, 오피스텔 분석 및 투자 팁을 제공해요.

해당 오피스텔의 내부와 경쟁 대상과의 위치 비교를 통해 투자 가치를 상세히 설명합니다.

 

오피스텔 투자의 수익 차이는?

오피스텔 투자 중 상가 신축에 주의해야하며, 시세가 1억1천보다 아래로 내려가는 추세를 공유했어요.

물건을 구매할 때 호가가 1억에서 1억1천 사이인데, 1억2,500을 분양 받은 사람들은 1억 이상으로 판매 중이에요.

법인은 99% 세율로 이익을 창출하지만, 50% 세율을 적용받는 개인의 경우 이익 차이가 발생했어요.

법인은 세금을 적게 내야 해서 이익이 높지만, 개인은 기본 공제 한도 때문에 이익 차이가 발생했어요.

부동산 투자의 수익률 분석과 전략은?

수익은 6,400에서 낙찰가 6,900으로, 취득세를 뺀 500정도 들어가요.

이로써 99~100만 원 투자로 200% 수익률을 거둘 수 있죠.

다른 예로는 월세 수입을 통해 부동산 투자, 신탁 공매로 수익을 창출하여 가격이 하락할 때 수익을 얻는 전략 등이 소개돼요.

고양시에 위치한 커머셜 물건을 통한 적절한 투자법에 대한 설명으로, 신탁 공매 물건의 매력과 수익 구간에 대한 흥미로운 분석이 제공돼요.

 

근린 생활 시설의 장점과 투자 관련 정보

고양시 지축역 근처에 위치한 글린 생활 시설 2층 코너물건, 담보 신탁으로 시리즈 물건 중 하나로, 결정가가 12억 원에서 7억 천 원으로 하락했어요.

이 지역은 수요가 풍부한 좋은 입지에 해당하며, 특이한 임차인으로 항아리 상권으로 불립니다.

임대 계약 보증금이 0원이고, 월 임대료는 450만 원이에요.

보증금이 없어 일반인들이 위험하게 느끼지만, 임차인 특성을 파악한 후 투자하는 것이 적합합니다.

항아리 상권은 임차인의 선호도가 높고 독점 기회를 제공합니다.

투자는 임차인의 이해가 필수적이며, 보증금이 없는 임차인으로 인해 투자 위험도가 증가한다는 점을 명심해야 해요.

상가 임대와 대출 전략의 중요성은?

상가 임대 계약 시 주변 시세 대비 저렴한지 확인해야 해요.

적정 시세로 판단하여 과감하게 매입했어요.

대출 전략은 7억 1500으로 낙찰 받아 94% 대출 확보하고, 4.9% 평균 이자율을 유지했어요.

담보 대출 80%, 사업자 대출 14%로 구성되었어요.

용기 있는 투자 결정?

현재 8천만 원으로 투자한 상가, 7.55% 수익률에 따른 월순 현금 흐름과 임대 계획을 설명했어요.

갱신 계약 시 5% 월세 인상으로 월 수익이 향상되어 30% 이상의 수익을 예상하며, 법인 구조 선택으로 세법 혜택을 강조했어요.

상가 투자 시 법인 구조 선택을 권장하며, 예상 추가 수익으로 인한 소득세 처리를 법인으로 하면 혜택을 많이 받을 수 있다고 강조했어요.

법인 투자의 세금 절감 전략은?

개인 vs.법인으로 2년 이상 보유 시 매매 전략 시뮬레이션 결과를 소개해요.

 

매도전략 시 6% 이익 가능시, 개인은 38% 세율, 법인은 99% 세율 적용돼요.

법인으로 투자할 경우 세율 절감으로 2억 이상 수익 가능하답니다.

월세 수익과 매매 차익을 모두 활용해, 세전 2억 수익 가능한 전략을 소개한거죠.

부동산 투자 성공 요인?

3개월 부동산 공부 후 주부는 화정역 근처 상가를 7억 6천에 매입했어요.

임대료 8천 450으로 인상, 장기 계약 유도로 안정한 투자 확보했죠.

보증금 상승 및 장기 임차인 계약으로 안정적 투자 방안을 모색했고, 부동산 투자 시 리스크 부분을 강조하여, 임차인의 요구를 고려하여 운영에 집중했어요.

장기 임대 전략은 어떻게 정하나?

임차인이 대기업으로 여러 축구장 운영과 전문성을 보여주며 임대 신뢰를 구축해.

상가 임대료를 10년 동안 점진적으로 인상하는 안정적인 전략으로 영업과 이익 추구하며, 임차인과 가계 혜택을 고려한 지혜로운 계약 접근 방식을 취해요.

 

부동산 대출로 수익률 계산, 세율 분석

대출로 5억 4천을 받아 80% 대출을 받아 현재 투자로 15% 수익률을 얻었어요.

8년 후 분석 결과, 최종 133% 올라 9억 8천에 매도하고, 세후 1억 8천의 양도차익을 얻었죠.

상가 투자로 4억 2천의 수익이 발생하고, 법인 9%의 세율을 지불했어요.

월세 조정으로 수익률이 상승하여 부동산 투자를 통해 인생이 변화 가능했어요.

⛏️파주 상가 평가, 왜 저렴한가?

상가 가격이 8억 4천이나, 최저가 대비 8.89%로 매우 저렴해요.

임대료 5,270원 가능하며, 평당 600~800만 원 시세와 비교하면 373만 원은 매우 저렴해 보여져.

상층부 임차 시세는 25,000원부터 3만원 정도이며, 보수적으로 고려하면 27만 원 정도의 월세가 가능하다고 판단돼.

노래방 공실 재활용 아이디어는?

노래방이 공실되어 있는데, 나이트 클럽과 소비 문화 변화로 인해 생존 어려운 상황이에요.

노래방은 주로 입지가 중요하며, 임차인 교체 및 시설 철거는 비효율적하다고 해요.

그래서 노래방 내 칸막이 활용하여 사무실로 변신하는 아이디어에 호감을 표시했대요.

임차료 인상을 위한 전략은?

임차인을 맞춘 후 평당 월세를 인테리어 투자를 통해 3~4만원까지 올릴 수 있어요.

작은 평수로 쪼갤 때는 평당 임대 가격 상승으로 노래방 흔적을 없애고 방음과 조명 개선할 수 있어요.

평당 25,000원으로 270만원~350, 400으로 임대료 설정하여 수익률 분석했어요.

개인과 법인의 임대 후 매도에 따른 세우 수익을 비교했을 때, 법인은 개인보다 두 배 이상의 수익 차이를 보여줬어요.

법인은 수도와 상가의 매력을 느끼며 수익률 비교를 통해 명확한 차이를 확인했어요.

행복 재테크의 시작과 배운 점은?

2015년 '행복 재테크'에 가입하여 상가 투자를 통해 새로운 시작을 했어요.

새벽에 일찍 일어나 열심히 사는 것 중요하지만, 성공인은 모방하고 플러스 알파를 더하며 실패를 줄이는 방법이에요.

사무장님을 모방하며 배워온 나만의 성공 모델을 창조했어요.

감사 인사와 상가 투자 노하우에 대한 소중한 정보 제공에 대해 감사해요.